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《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》公开征求意见

作者:匿名  来源:拆迁法律咨询网  日期:2020-08-03

  见圳客户端·深圳新闻网2020年7月21日讯(深圳特区报记者 李舒瑜)只要一户不同意,旧改为项目就“难产”。这道难题一直困扰着深圳的城市更新项目。《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》昨天在市人大常委会网站上公开发表征求意见,明确提出了破解难题的新思路——当已签定迁往移往协议的合法产权比例不高于95%且符合房屋征收相关规定的,市、区政府可以对未签约部分房屋实施个别征收。

  以特区立法密码城市更新“征地拉锯战”

  在新增居住用地极为有限的情况下,城市更新项目已沦为深圳商品房供应的重要来源。数据统计资料,2012年以来,我市城市更新供应用地连续多年超过200公顷。

  早在2009年,深圳出台《深圳市城市更新办法》,在全国率先提出“城市更新”概念,具体了“政府引导、市场运作”等原则,正因如此,一直以来深圳的城市更新市场化程度居全国之首。然而,与全国其他地方一样,“拆迁无以”成为制约更新改造项目顺利推进的根本性瓶颈。当前,我市的城市更新项目,绝大部分处于停滞状态,旷日持久的“拉锯战”令其政府、开发商和业主等多方陷入“多输”困局。

  此次立法筹划多年,目的运用特区立法权展开创新和变通,密码城市更新拆迁难题。

  旧住宅区满20年方可申报更新

  根据《征求意见稿》,合法原有工业区和商业办公区建筑物建成年限15年以上,住宅区建筑物竣工年限20年以上,且满足下列条件之一可以申报更新:(一)需落实规划的重大城市基础设施、公共服务设施;(二)年久失修或经维修后仍无法符合用于要求,存在严重安全隐患;(三)使用功能不齐全,配套设施不完备,经评估后亟须拆毁重建的。对于建成年限严重不足的旧工业区、商业办公区、旧住宅区,经检验危房等级为D级的,经区政府批准后可以纳入拆除修复类城市更新单元计划。

  申报城市更新单元计划时,原有住宅区所在地块,应当经专有部分占到建筑物总面积95%以上且占总人数95%以上的业主同意。自公布征集意愿公告之日起12个月内未达到城市更新意愿拒绝的,3年内禁令纳入城市更新单元计划。

  补偿标准不低于套内面积1:1

  补偿标准是城市更新中大家十分关注的问题。当前,我市旧改中的补偿标准由项目实施主体与业主展开协商,并通过签定搬迁移往补偿协议予以誓约。为了合理引领市场预期,《印发稿》规定了法定最低迁往补偿标准,使用产权移位、货币补偿或者两者结合等方式,由权利主体自愿自由选择。

  其中,旧住宅区合法建筑使用原地产权移位的,按照套内面积不少于1∶1的比例进行补偿,产权移位面积因误差造成严重不足的,由市场主体按照该项目商品房备案销售价赔偿金;超出面积误差在3%以内的,物业权利人可以不再支付超面积部分的房价;采用异地产权置换的,安置房面积按照与原地产权置换等价值原则展开折算;采用货币补偿的,货币补偿标准按照我市房屋征税涉及规定确认。公共保障住房更新单元的合法建筑使用原地产权移位的,按照套内面积1∶1或者建筑面积1∶1.2的比例展开补偿。

  开发商不得进驻旧住宅区征集旧改意愿

  实践中,一个甚至几个开发商私自转入小区,积极开展旧改愿意征求,扰乱市场秩序等行为时有发生。《征求意见稿》就此专门规定,原有住宅区的更新由辖区街道办事处负责管理申报,企业不得擅自在原有住宅区积极开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作,否则可被处以200万元以上300万元以下罚款。

  原有住宅区城市更新规划批准后,区政府应当组织制订搬迁安置指导方案和市场主体公开选择方案,经专有部分占到建筑物总面积95%以上的物业权利人同意后,公开发表选择市场主体,由指定的市场主体与所有物业权利人签订迁往安置协议。

  迁往协议签订多达95%政府可启动个别征税

  根据当前的规定,必须100%业主、100%的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能证实实施主体。在利益表达意见多元化的现实中,要求取得100%的业主同意补偿安置方案十分困难。这种制度也在一定程度上催生了一些“钉子户”。

  针对搬迁无以,《征求意见稿》创设性地明确提出“个别征税+行政诉讼”的解决方案。当已签定搬迁移往协议的合法产权比例不低于95%且合乎房屋征收涉及规定的,市、区政府可以依法对未签下部分房屋实行个别征收。对征收要求上告的,可以向人民法院提起行政诉讼。

  市人大常委会涉及负责人回应,城市更新改造是城市规划实施的组成部分,改造的目的主要是消除有关安全隐患或者进一步完备城市功能,优化片区以及周边单位、居民的生产生活环境,符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益不予征收的规定精神。

  同时,为了进一步约束政府的征税行为,避免过大的权利裁量空间,保证征税要求公平公正、合理合法,《征求意见稿》明确提出,政府实施个别征收的,按照套内面积1∶1移位或者进行货币补偿确认征收标准。政府实施个别征税取得的物业权利,在不高于原先迁往补偿标准的基础上,由政府相关部门与市场主体新的协商签定补偿方案。

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