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刚刚!征收公告发布!阜南这片区域要拆迁!

作者:匿名  来源:拆迁法律咨询网  日期:2020-08-01

阜南县胜利社区淮河东路棚户区改建项目

房屋征税补偿方案

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)等法律法规以及国家有关棚户区改建补偿移往政策,按照我县2018―2020年棚户区改造规划,县房屋征税部门在对胜利社区淮河东路棚户区改造项目征收范围内房屋土地等展开调查的基础上,制定以下房屋征收补偿方案:

一、征收项目名称

阜南县胜利社区淮河东路棚户区改造项目。

二、征收与补偿原则

房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开发表、群众自愿、遵法守法的原则。

三、征税人:阜南县人民政府

四、征收部门:阜南县住房和城乡建设局

五、项目实行单位:阜南县鹿城镇人民政府。负责宣传动员、调查摸底、补偿移往具体工作、委托具有法定资格的建筑施工企业分担房屋拆毁。

六、征税依据

(一)征收项目符合《条例》第八条第(五)项规定的“由政府依照城乡规划法有关规定的组织实行的对危房集中、基础设施领先等地段展开旧城区改建的需要”和第(六)项规定的“法律、行政法规规定的其他公共利益需要”。

(二)征收项目符合《条例》第九条第一款涉及规定,其中:

1、经阜南县发展改革委员会认定,符合我县国民经济和社会发展规划且已划入我县国民经济和社会发展年度计划;

2、经阜南县自然资源和规划局确认,符合我县土地利用总体规划,符合我县城乡规划和专项规划。

(三)征税项目属公共利益项目――棚户区改造项目。

七、征税范围

阜南县胜利社区淮河东路棚户区改建项目总体征税范围为:淮河东路以南、洪河路以北、富坡大道以西、财政局家属院以东。(参见阜南县胜利社区淮河东路棚户区改建项目规划图)

八、征收范围内房屋状况说明

改造范围内总户数328户,征税房屋总建筑面积5.21万平方米,总占地137亩。除部分单位公房、沿街商住楼一层商业用房外,大部分为城镇居民住房。改建范围内房屋不存在建筑密度大、房屋抗震性能差、安全隐患大,布局杂乱,基础设施不完善,给排水困难,居住环境较好,是城区干净、乱、劣问题较为引人注目的片区。

九、征收时间

发布征收要求时间:2020年 7月31日。

签约期限:2020年8月10日至2020年9月8日。

被征收人应在补偿协议誓约的搬迁期限内已完成搬迁,在签约期限内达不成补偿协议的,由房屋征税部门呈报县人民政府做出补偿要求,依法征税。

十、征收补偿移往相关认定标准

(一)被征税房屋有关确认标准

1、被征税房屋的入户调查

调查登记工作人员入户调查、勘查、丈量、摄像时,被征税人应予以因应,并获取房屋所有权证、土地使用证、相关审核文件等对补偿有利的各种证件材料,逾期不提供或者不配合的,根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十九条规定,自行分担有利的法律后果。

2、被征税房屋的合法性和用途确认

被征收房屋的合法性和用途以房地产权证等有效地房屋产权证明标示为准。未经产权登记的房屋,其合法性和用途由片区指挥部组织,城乡综合执法局牵头会同住房和城乡建设局、自然资源和规划局、鹿城镇等单位依法展开确认。具体认定工作以县城2008年航拍图为依据; 如2008年航拍图不能清晰判定,则按各网格化责任部门的执法人员资料、融合国土部门1:500城镇地籍调查测绘资料及以及县城2016年3月航拍图的先后顺序依法进行确认。

3、违法建设时间节点认定

根据《城乡规划法》、结合《阜南县公安部门城区违法建设网格化管理暂行办法》(南政发[2008]17号)文件颁布时间以及我县2008年卫星城区航测图片等,确认2008年11月23日为城区违法建设时间节点。

4、被征收房屋有效面积确认

(1)经依法批准后建设的建筑物融合房产证注册面积认定,据实补偿。

(2)经确认其房屋不属于违法建设的,且能够在本方案规定的签下期限内签约并因应完成征迁工作的,据实补偿。其中:四面砖墙(最多只能有一面借墙)、有木板、牛毡、烧成瓦等屋面、门窗完好,檐高2.2米以上(含2.2米)的建筑物,均作为货币补偿或产权调换有效面积。为保护善良守法公民的利益,对年代久远的老旧房屋,其墙体结构和檐高标准按县棚户区改造工作指挥部办公室印发的《关于明确棚改征收范围内可以作为有效面积补偿移往的简陋结构房屋确认标准的通报》(南棚改办[2017]14号)文件规定继续执行。不合乎上述规定的活动板房(包括内装墙)、石棉瓦房、安棚(有墙体)等简易结构,给予每平方米340元的货币补偿,但不属于产权调换有效面积。

(3)违法建设时间节点后建设的房屋,经确认为违法建筑的,在签下期限内主动拆毁的给与每平方米340元的自拆补助;简易结构给予每平方米100元自拆卸补助;在签下期限内未主动拆毁的,政府组织有关单位依法强迫拆毁且未予补助金。

(4)房改房确认。参加房改并取得100%产权的据实补偿移往;获得60%产权的,按当年房改政策补足100%购房款后予以补偿移往;应参与而未参加房改的当年房改政策,经县政府同意补缴齐购房款后不予补偿安置。未经单位批准后强占公有房屋的除外。

(二)签订协议的主体确认标准

有房产证的房屋,以房产证记载的合法产权人不尽相同;没房产证的房改房以房改发票为准,由房改人签订房屋征税补偿安置协议;没有房产证和房改发票的,须要开具单位分(购得)房证明,由房屋受让人签定房屋征收补偿移往协议;无以上申请,在单位划拨土地上(院落以外)或原村集体宅基地上的自建房及其他房屋,在依法认定的基础上还需单位或社区、居委会出具相关证明,由居住人写出无产权纠纷承诺书后签订房屋征收补偿安置协议;牵涉到房改的参考本方案房改房认定规定继续执行。房屋权属有争议的,以法院判决为准;房屋买卖未过户的,现居住人提供合法有效地的房屋买卖协议、房屋买卖纳税凭证等能够证明房屋权属的材料,并承诺无产权纠纷后签定房屋征税补偿安置协议,如有纠纷,由签订协议人(买受人、允诺人)分担全部责任;涉及房屋土地抵押的,抵押人解除抵押权或提供与抵押权人达成的相关协议后签定房屋征收补偿协议。

(三)移往人口认定标准

移往人口以本方案发布印发之日为累计日期,明确依据2019年12月的公安户籍登记情况。

(四)被征收房屋分户标准

1、以本项目房屋征税范围内有效地房产证明或单独户口簿作为有效地分户条件,分户所拆分的房屋面积原则上最小不能低于20平方米;

2、一处被征税房屋,不存在共同继承房产并事实上在该处房屋内分户居住于、且户籍地址均为该处房屋的;项目征收补偿方案公布印发前,夫妻已再婚且能以法律文书或具有法律效力的再婚协议明确房屋产权拆分的,经社区调查认定核实,片区指挥部研究后,按实际情况分户移往。

3、独立国家单元式成套房屋原则上不允许分户;

4、多达120平方米的,在安置时原则上只按一户计算出来,被征收人可按照本方案第十二条第三款规定选择移往方式。

(五)投产歇业损失补偿标准

1、被征税房屋用途按照前款规定被认定为经营性非住宅房屋的,按照被征税房屋评估价的10%一次性给与被征收人投产停业损失补偿费,不再计算出来投产停业期限。

2、对经依法注册为住宅或者按照前款规定被确认为住宅,征税时按照住宅房屋给与补偿。其中:直接用作商业经营的沿街一层结构独立国家的住宅房屋,且同时不具备以下条件的,按照被征税房屋评估价的10%一次性给予被征收人投产歇业损失补偿:

(1)依法获得涉及营业证照、遵守纳税义务;

(2)房屋征收决定做出时仍在经营,且连续经营满1年以上。

十一、征税人获取的产权对调房屋

1、产权对调房屋权属状况及质量标准:被征收人结清被征税房屋和征税人获取的用于产权对调的房屋之间差价后取得全部产权;房屋质量按国家竣工验收标准执行。

2、产权调换房屋状况:

(1)征税人按照就近移往的原则,在征税改造区域内以出让定购方式投资建设商品房用于被征收人搬迁移往。

(2)征收人在城东新区王化路(县十一小附近),以出让订购方式投资建设商品房用于被征收人回迁移往。

(3)征税人所提供的安置房,除建设部分商业用房、社区管理、物业服务及其他设施用房外,其余为居住于用房。

(4)居住于用房设计为高层楼房,获取70�O、90�O、110�O、120�O左右4种回迁移往标准户型供被征收人选择。

十二、房屋征收补偿移往办法

被征税人可以自由选择货币补偿,也可以自由选择房屋产权调换,但被征收房屋面积小于相等120平方米的只能自由选择一种方式。

(一)货币补偿

1、非住宅

非住宅房屋按照房屋评估价值展开货币补偿。

2、住宅房屋

根据其被征收房屋有效地面积,给予其4000元/平方米货币补偿。

3、低于生活确保户

户口及房屋在本棚户区改造区域内,且按照有关规定享用低于生活确保待遇的被征税人(以县民政部门在本征收补偿移往方案发布印发当月出具的低保证明所确定姓名、人数为准,有效日期至征税决定下达之日),按照其经认定的被征税房屋有效面积展开货币补偿,符合住房确保政策规定的给与住房确保。

(二)产权对调

1、选房原则

一次商定,先签协议先凌空,现场公示安置房户型、评估均价和市场价,凭本项目房屋征税实施单位出具的征收房屋腾空验收序号单依次自由选择安置房,安置房户型原则上按照就近上靠的方法自由选择确定,选定后不得更改,债权人无效。

沿淮河路的被征税商业用房自由选择就近产权调换的,在原所在路段和淮河路商业步行街内自由选择新建商业用房;沿洪河路和富陂大道的被征收商业用房选择就近产权调换的,在原所在路段按照选择新建商业用房。

2、非住宅

非住宅商业经营房屋征税面积之内的1:1还原不找差价;原则上被征税人可以再出售不超过原非住宅房屋面积20%的面积,按照原房屋评估价结算;因购买房型或其他不能拆分出售的类似情况造成出售面积超出原非住宅房屋面积20%的,远超过部分购买价格按同地段同类房地产市场评估价结算;产权对调后原征税面积有节余且不再自由选择产权调换的,按照原房屋评估价给与补偿,继续选择产权调换的,按照前款规定继续执行。

企业和经企业拍卖会所得的办公用房、厂房、仓库等非住宅房屋,不出本地就近回迁安置。必须以产权对调方式安置的,报请县政府另行研究决定。

3、住宅房屋

以产权调换方式选择搬迁安置时实行就近上靠原则,被征税房屋有效地面积拆一调补一互不找差价。原房屋有效地面积与按照就近上靠原则省辖市户型面积之间的差额部分,按照征税区域内被征税住宅房屋评估均价承销。应选户型面积和选取安置房面积之间的差额部分,按照本项目征税区域内新建安置房同地段同类商品住宅市场评估价承销。其中:征税区域内被征收住宅房屋评估均价为2800元/平方米;新建安置房同地段同类商品住宅市场评估价为4300元/平方米。

被征收房屋有效面积大于120平方米的,被征税人可选择按照以下方式移往:

(1)就近移往。被征收人选择就近安置一套120平方米安置房后,结余面积仍可选择就近移往。

(2)产权调换和货币补偿相结合的方式。其中:大于120平方米小于等于210平方米的,选择货币补偿的面积不得大于90平方米;大于210平方米大于相等300平方米的,选择货币补偿面积不得大于180平方米;以此类推。

(3)产权对调和房票安置结合的方式。其中:大于120平方米大于等于240平方米的,自由选择房票的面积不得高于120平方米,选择产权调换面积不得高于30平方米;大于240平方米大于等于360平方米的,选择房票的面积不得高于240平方米,自由选择产权调换面积不得高于30平方米;以此类推。无法符合以上条件的,不能选择产权对调和房票移往结合的方式。

(4)就近搬迁移往和新区安置相结合的方式。新区建设的安置房位于城东新区王化路(详见城东新区规划图),仍执行就近上靠原则,实施统一的结算价格。档内移往价格按政府定购价减去楼面地价后的价格2656元/平方米结算,档外移往价格按政府定购价4150元/平方米承销。

4、最低生活确保户

以县统计资料部门测定的上年度本县城市人均居住面积作为本项目确保面积。户口及房屋在本棚户区改建区域内的低于生活保障户,经核查本县内其家庭户籍人口名下全部住房面积后,其家庭人均居住面积低于保障面积并自由选择产权调换时,所选安置房人均保障面积内不承销差价,远超过人均保障面积的部分按照同地段同类商品住宅市场评估价承销。

(三)房票移往

被征收人自愿选择房票安置的,按货币补偿标准给予房屋征收补偿,连同购房奖励、装修附属物、投产歇业损失费、临时安置补助费、迁往补助费一并记入房票金额。被征收人用房票自购商品住房,购房款(设施的储藏室、车库等价款可以计入)不得高于房票金额的85%。被征税人所持房票出售本县内经政府依法出让的国有土地上开发建设的一手商品房并签定房票安置协议的,由征税部门负责管理和商品房销售单位结算房票。房票安置的具体规定按照《关于在县城市规划区范围内试行以房票方式开展房屋征收移往的通知》(南政办(2019)18号文件)执行。

(四)征税评估机构选择

由鹿城镇人民政府组织被征收人,在房屋征收要求公告之日起10日内,通过协商一致的方式选择确定评估机构;选择不成的,由征税部门会同鹿城镇人民政府、县纪检监察部门、公证处、居委会、被征收人代表采行随机摇号或抽签的办法进行选择。

(五)房屋占用土地和院落补偿

根据《国有土地上房屋征收评估办法》(建房 [2011]77号)文件规定,房屋征收补偿依据房地产评估机构评估的价值予以补偿,被征税房屋闲置范围内国有土地使用权同时收回。因土地的补偿价值已计入房地产市场评估价中,该部分土地不另计算土地补偿费。独立院落的房屋,其院落占地面积总面积去除房屋总面积外的土地,按照现行阜南县国有土地区位基准价格不予补偿。

(六)房屋装修、附属物补偿

按照房地产评估机构评估的价值予以补偿。

(七)临时安置补助和迁往补助

根据《阜南县国有土地上房屋征税与补偿暂行办法》第三十六、三十七条之规定:征收住宅房屋,每月按照评估确定的被征税房屋价值的5‰计算出来临时移往补助费。临时安置退休金严重不足300元/月的,按300元/月缴纳。自由选择货币补偿的,支付期限为10个月;选择房票移往的,缴纳期限为12个月;自由选择房屋产权对调的,缴纳期限为自迁往之月至合乎房屋交付给条件并公开发表通知交付后的4个月。

产权调换回迁安置过渡性期限时间以被征税人迁往之月开始计算出来起,30个月之内回迁。非因被征税人的原因或者不可抗力等法定正当理由事由,多达过渡性期限未向被征收人交付产权调换房屋的,应该自逾期之月至产权调换房屋交付之月,按照原标准的2倍支付临时移往退休金;产权对调房屋交付后的4个月仍按照原标准缴纳。

按照被征收房屋有效地面积每平方米10元的标准,分别计算一次搬迁退休金和回迁补助费。

(八)奖励措施

在本方案确认的签约期限内,划分三个时间段开展征迁工作,其中:2020年8月10日至2020年8月31日为第一时间段;2020年9月1日至2020年9月5日为第二时间段;2020年9月6日至2020年9月8日为第三时间段。被征税人在签下期限内按照拒绝因应完成征迁工作的,分别给予奖励,明确如下:

1、住宅房屋

(1)拒绝货币补偿的。在第一时间段内按照拒绝已完成迁往并向征收人移交房屋,或者自拆完成并经验收合格的,按被征税房屋合法建筑面积,给与被征税人400元/平方米的奖励;在第二时间段内按照要求完成的,给予被征税人200元/平方米的奖励;远超过期限不再给与奖励。

(2)拒绝房票安置的。按照货币补偿标准给与房屋补偿,按前款规定给与分阶段奖励,并给予房屋补偿单价25%的购房补贴奖励。

(3)拒绝产权对调的。在第一时间段内按照拒绝完成搬迁并向征税人接管房屋,或者自拆卸已完成并经验缴合格的,按被征税房屋合法建筑面积,给予被征税人300元/平方米的奖励;在第二时间段内按照拒绝已完成的,给与被征税人150元/平方米的奖励;远超过期限不再给与奖励。

2、非住宅房屋

(1)被征收人选择货币补偿的,在第一时间段内按照拒绝完成搬迁并向征收人接管房屋,或者自拆卸已完成并经验缴合格的,给与其被征税房屋评估价20%的奖励;在第二时间段内按照拒绝已完成的,给与被征税人10%的奖励;远超过期限不再给予奖励。

(2)拒绝房票安置的。按照房屋评估价值给与补偿,按前款规定给予分阶段奖励,并给与房屋评估价25%的购房补贴奖励。

(3)被征收人自由选择产权调换的,在第一时间段内按照要求已完成搬迁并向征收人接管房屋,或者自拆卸已完成并经验缴合格的,给予其被征税房屋评估价10%的奖励;在第二时间段内按照拒绝已完成的,给予被征收人5%的奖励;超出期限不再给与奖励。

3、其他奖励

(1)在本方案确定的签约期限内大力配合征迁工作,按照要求已完成搬迁并向征收人接管房屋,或者自拆卸完成并经交房竣工验收合格的,安置房承销时市场评估价给予10%优惠奖励。

(2)在本方案规定的签下期限内因应已完成征迁工作的,给与以下奖励:不涉及按户口簿分户且被征税住宅房屋有效地面积大于相等本项目安置房最小户型面积70平方米的,在其选择90平方米左右及以上安置房户型并按照就近上靠原则结算购房差价时,给予20平方米购房结算价格优惠的奖励(结算价格为被征税住宅房屋评估均价)。

(3)在本方案确定的签下期限内积极因应征迁工作,按照要求已完成迁往并向征税人接管房屋的,被征收房屋未经确认为经营性用途,但目前用于经营的沿街房屋按照住宅补偿。在回迁时,可按其沿街一层房屋经营面积给予优惠价格出售用作本项目新建的淮河路商业步行街内选择商业用房移往。其中:经营面积内的购买价格为所购商业房屋房地产市场评估价的70%,超出部分出售价格按房地产市场评估价结算。

十三、实行步骤

(一)继续积极开展入户探访,产权、用途和有效面积确认。

(二)申请人县政府作出房屋征税决定并公告,向被征税人递送房屋征收补偿方案。

(三)项目实施单位通过协商一致的方式自由选择确认本项目征税评估机构,受房屋征收部门委托对房屋及附属物价值进行评估,评估结果在征税范围内审批并逐户送达评估报告单,对评估结果有异议的展开现场审核。

(四)签订征收补偿安置协议。

(五)按规定发放货币补偿款、搬迁费、临时移往补助金、投产歇业损失补偿。

(六)以搬迁腾空先后顺序派发征收安置竣工验收序号单,被征收人以此为凭证,选择产权对调安置房。

(七)房屋征收实施单位按照“即办即拆”原则,签下搬迁一户拆除一户。

(八)房屋征收部门与被征收人在补偿方案确定的签下期限内约不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征税部门报请县人民政府按照本方案作出补偿要求,并在征税范围内不予公告。

十四、涉及政策

(一)征收补偿移往过程中的涉及税费免除问题按照《条例》和国家现行棚户区改造政策执行。

(二)自征税补偿方案发布印发之日起,不得在被征税范围的房屋和土地展开下列活动:

1、新建、扩建、改建、装修房屋;

2、转变房屋和土地用途;

3、租赁房屋;

4、违反规定迁入户口和分户;

5、其他不当增加补偿费用的不道德。

违背上述规定不当增加补偿费用的,未予补偿。

(三)自征税要求公告之日起,被征收房屋不存在租赁关系的,由出租双方自行中止出租关系(投产歇业损失、装饰翻新补偿由产权人领取,因出租关系解除所涉及的相关经济问题由出租双方自行解决)。其中属于单位公房对外租赁经营的,其停产停业损失参照附近个人所有的商业经营房屋计算出来,连同装饰装修、附属物补偿费用打进单位账户;设有抵押权的,由产权人自行中止抵押;不存在产权纠纷的,由当事人双方自行解决。征收人不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。

(四)征收范围内因年久失修等原因已自行拆毁后未能翻建的房屋,按照原房产证、危房检验报告面积进行补偿移往,但只给予搬迁酬劳,不计算临时移往、迁往费、奖励等费用。能以房产证、土地证证明院落面积的,按其记载面积根据本方案涉及规定进行补偿。

(五)为保证征收工作如期完成,被征税人要大力配合,应当在补偿协议约定期限内已完成迁往。

(六)被征收人对补偿要求不服的,可以依法申请人行政复议或依法驳回诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不驳回行政诉讼,在补偿要求规定的期限内又不搬迁的,由征收人依法申请县人民法院强制执行。

(七)在征税过程中,对无理取闹、阻挠、干扰征税人员正常工作或使用暴力、威胁等不道德妨碍依法进行的房屋征税与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给与治安管理惩处。

(八)增强监督,保证公正。监察、审计等涉及部门按职能各司其职,全程监督征税工作。不准出现贪污、侵吞、私分、截留、欠薪征收补偿费用的不道德。一经发现,导致损失的,依法承担赔偿金责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给与处分。在实施征税过程中坚决实行“六公开、三统一”,即征税补偿政策公开、补偿安置标准公开发表、办事程序公开、分户补偿情况公开、工作人员公开、咨询滋扰渠道公开和统一征收、统一补偿、统一安置,保证征收工作公开、公正、公平展开。

十五、本方案不限于本项目改建范围内的机关事业单位、国有企业的公有房屋。

十六、本方案未尽事宜按照国家有关房屋征税法律法规以及棚户区改造补偿移往政策,以协商方式并经本片区棚户区改造指挥部研究后,报县棚户区改建总指挥部批准后不尽相同。

十七、本方案由阜南住房和城乡建设局、鹿城镇人民政府负责说明。

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来 源丨阜南县住建局

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