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公房动迁中,实际使用人享有哪些利益?

作者:匿名  来源:拆迁法律咨询网  日期:2020-08-01

在公房征地中,一般只有承租人和同居人才享有征地利益。关于公房的承租人和同住人确认问题,扬远律师在之前的文章中为大家展开过介绍。

除此之外,公房动迁纠纷中,还经常会涉及到“实际使用人”的问题。何为“实际使用人”?为什么讨论公房的“实际用于人”?有了“实际使用人”,对公房的拆迁利益分配不会产生什么影响?哪部分动迁利益属于“实际使用人”?

今天,上海扬远律师事务所房产团队通过一则案例,并结合法律规定及司法实践,为您系统分析公房的“实际用于人”!

案例讲解

张老先生和太太生育两个儿子,张某甲和张某乙。上世纪70年代,张老先生单位分配给其一套浦东新区公房,完整受配人为张老先生、太太和两个儿子,承租人为张老先生,一家四口一直居住于在这套公房里。

1990年,张某甲结婚,因公房面积较小,一家人不了居住于,所以兄弟两个商量张某乙搬出,在外借房居住于,张某甲每月敛财其部分租金。

1991年左右,张某甲的儿子出生于,张某甲遂出资对房屋进行新的翻新,张某甲一家三口、张老先生和太太一直居住其中。之后,张老先生和太太相继去世,承租人一直未变更。

2010年,张某甲的儿子结婚,儿子和儿媳开始居住在静安区产权房。这套房是儿媳娘家公房拆迁安置的房产,当时儿子和儿媳都作为被移往对象,居住不困难。

2013年孙子出生,孙子户口报入这套公房,但从未实际居住。

2020年初,公房面对动迁,在册户口共6人:张某甲及老婆、儿子、儿媳、孙子及张某乙。经初步核算,拆迁公房价值补偿款200万元,各类奖励费50万元,房屋装潢补偿、迁往、过渡性等各项费用50万元,动迁利益总计300万元。

张某乙是不是同住人?张某甲的儿子、儿媳和孙子算不算他处有房?是不是权利主张利益?300万利益怎么分?张某甲和老婆算什么身份,能多拿利益吗?所有人平分还是怎么分?

在公房拆迁中,最常见的两个概念是“承租人”和“共同居住人”,关于其确认问题,扬远律师在此前的文章中有过详细讲解。除此之外,我们还经常会听见一个概念,就是“实际用于人”。

一、何为公房的“实际使用人”?

非常简单来说,就是指实际占有和使用房屋的单位和个人。在实践中,因为公房面积较小或家庭矛盾、居住困难等原因,并非所有对公房有居住权的人在动迁时仍居住使用公房,部分人自由选择在外借房或另购房屋居住于,只有少部分人仍居住于使用公房。该部分实际居住使用公房的人即为“实际使用人”。

以本案为事例,似乎张某乙曾经在公房内实际居住于生活,但因为公房居住困难、家庭经协商搬出公房独自借房居住,动迁时已经多年未实际居住于,归属于公房的“共同居住人”,但不属于公房的“实际用于人”。动迁时,在册户籍中张某甲及老婆一直居住在公房多年,在不考虑其他处是否有房的情况下,其应该属于公房的“共同居住人”,同时也是公房的“实际用于人”。

二、“实际使用人”对动迁利益分配会产生什么影响?

按照上海市目前的拆迁政策,动迁主要考虑到的是对公房的权利人进行安置,以超过提高居住于条件的目的,因此在动迁过程中一般会区分房屋的权利人和实际用于人,原则上由房屋的权利人享有动迁利益,如有实际用于人,则用于人必然会因搬迁、过渡等产生必要的费用,应付其进行安置。因此,“实际用于人”必然不会对公房的动迁利益分配产生影响。

以本案为例,由于张某乙户口在册,但在公房征地后其并不需要迁往或临时过渡;相反,张某甲和妻子作为公房的实际用于人,其在公房征地过程中必然需要迁往或临时过渡性,故其有权要求主张相应利益。

试想,如果这套公房张某甲和张某乙均未实际居住于,均在他处购房居住于,公房已经空关多年,那不再需要讨论“实际用于人”,包括迁往或临时过渡费、安置费等在内的所有拆迁利益均应该归符合条件的同居人展开平分。

三、哪部分动迁利益归属于“实际使用人”?

前述已经提到,拆迁利益一般主要由房屋拆迁补偿款和其他各类奖励、补贴、移往费用等构成。到底哪部分归属于“实际使用人”呢?

根据上海高院《关于房屋动拆迁补偿款拆分民事案件若干问题的解答》的规定,房屋征地补偿款在承租人和符合条件的同居人之间,一般遵循一人一份、均等分割的原则获得征地补偿款。对于拆迁补偿款之外的其他拆迁利益,搬去补偿费、设备迁移费、临时安家补助费等费用,应归确因拆迁而搬去、设备迁入和临时过渡的同寄居人或实际使用人拥有;奖励费和一次性补偿费,一般应该由征地时在被拆迁房屋内实际居住于的人之间不予分割;设备搬迁和加装费用、无法完全恢复使用的设备按重置价融合成新结算的费用,应归设备所有人。

实践中,就房屋装潢补偿款而言,如有证据证明房屋使用人或同住人对房屋装潢作出贡献的,一般会考虑到归该房屋用于人或同住人享有。

具体到本案中,虽然房屋拆迁利益总计300万元,但并非所有的动迁利益都应由张某甲及老婆、张某乙三人平分,房屋装潢补偿、搬迁、过渡等各项费用应由实际用于人张某甲及老婆拥有,包括房屋价值补偿款在内的其他各项征税补偿利益不应由三人平分,此为比较合理的分割方案。

公房拆迁本身就具有极强的政策性,法律规定又纷繁复杂,所涉纠纷往往牵涉到诸多法律问题,除了同住人确认、他处有房确认等,实际用于人的确认对于利益分配也可能会产生影响。

扬远律师建议您,如遇类似于纠纷,务必及时委托专业人士处理,以最大化维护您的合法权益。