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拆迁房屋面积约105万�O!泉州市区这一片改项目调查结果出炉!

作者:匿名  来源:拆迁法律咨询网  日期:2020-10-13

为保证东海后埔片区改造项目征收工作顺利开展,丰泽依法依规、积极前进征收各项前期工作。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条、《福建省实行〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第八条、《泉州市国有土地上房屋征税与补偿规定》第十四条之规定,丰泽区住建局对丰泽区东海后埔片区改建项目的征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行了调查注册。调查结果近日在征税范围内张贴公示,并在丰泽区政府网站公布。

丰泽区东海后埔片区改造项目位于丰泽区东海街道,项目改建范围包括东海街道后厝社区(全部)、后埔社区(部分)民宅、滨城社区福怡居部分商品房(住宅)以及滨城、东滨工业区内部分企业,民房和企业合计999宗,项目用地面积约1518亩,共需拆迁房屋面积约105万�O。

该项目是市委、市政府为提升城市品质、推动城市发展,减缓前进中心城区片区更新改造步伐,开展的泉州市新片区更新改造较量片区之一,主要将打通经八路、东滨路,完备片区公共基础设施,塑造滨水城市展出面,打造出滨水商务居住综合区。

从最新效果图及此前规划来看,项目规划建设优质住宅小区、滨水住宅区、优质商住小区;配套社区公园、高端酒店办公、滨水步行商业街、文创商务区、产业园、小学、幼儿园等,同时规划有地铁口。

(图片来源:@注目泉州发展)

此外,项目还将进一步挖出文化内涵,串联法石后埔文化资源、开展海丝遗迹维护和活化工程,推展高品质旅游设施落户。

9月21日,《泉州市丰泽区人民政府关于丰泽区东海后埔片区改造项目房屋征收补偿方案印发和改动情况的通告》发布,对相关内容作出恢复。

一、住宅(店面)类被征税人的主要意见回复及白鱼对《方案》做出的修改意见

1.拒绝提高民宅的货币补偿的单价,参考周边商品房售价补偿或参照商品房价格稍作合理调整进行补偿。

意见回复:根据《国有土地上房屋征税与补偿条例》第十九规定:对被征税房屋价值的补偿,不得低于房屋征税决定公告之日被征收房屋类似于房地产的市场价格,被征税房屋的价值,由具备适当资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第三十条规定:被征收房屋的类似房地产,是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。根据《关于进一步作好国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见》(闽建〔2012〕13号)第六条规定:被征收人可以选择以评估方式确定被征税房屋价值,也可以在征税补偿方案确定的签下期限内自由选择按照征税补偿方案进行补偿;在签下期限内自由选择按照征税补偿方案进行补偿的,不再展开分户评估。根据《泉州市人民政府办公室关于推进房屋征收货币化安置工作的若干意见》(泉政办[2017]28号)的规定,委托五家具有相应资质的评估机构进行基准价评估,通过截尾均值的方法确定为本方案中被征税房屋货币化移往参考价。被征税人对货币化安置参考价值有异议,房屋征收部门还将委托泉州市房屋征收与房地产评估行业协会对五家评估机构出具的基准价评估报告展开鉴定并出具检验意见。经鉴定接纳的评估结果作为本方案被征税房屋货币化移往参考价的依据。不同意按基准价格补偿的,可委托依法选定的房地产价格评估机构对被征收房屋价值展开评估,评估结果将作为货币补偿依据。

2.取消被征税房屋因房屋层数有所不同而产生有所不同的补偿价值,拒绝所有楼层应当以1:1展开等量或等价进行补偿。

意见恢复:根据《国有土地上房屋征税评估办法》第十四条规定:被征收房屋价值评估应当考虑被征税房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征税房屋价值的因素。根据《关于进一步做好国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见》(闽建〔2012〕13号)第六条规定:被征税人可以选择以评估方式确定被征税房屋价值,也可以在征收补偿方案确认的签下期限内选择按照征收补偿方案展开补偿;在签下期限内选择按照征收补偿方案展开补偿的,不再展开分户评估。根据《泉州市人民政府办公室关于印发在中心市区国有土地上对未经登记建筑调查认定处理意见和实施房屋征税补偿指导意见的通知》(泉政办〔2015〕112号)的规定,被征税人自由选择房屋产权调换的,依法实行等价移位,以被征收房屋评估价值和安置房评估价值,实行两者的价值置换,并按照“多还较少调补”的原则结算差价。

3.拒绝房屋价值需通过公开发表摇号的方式,随机选取隶属泉州市以外的5家以上单数(含5家)符合资质房地产价格评估机构展开评估。需要房屋征税评估专家委员会对各评估机构开具的房屋征税补偿基准价评估结果进行鉴定并开具鉴定意见。

意见回复:根据《泉州市人民政府办公室关于推进房屋征税货币化安置工作的若干意见》(泉政办〔2017〕28号),拟实施的国有土地上房屋征收项目,各县(市、区)房屋征税部门在制订补偿移往方案前,应当通过公开摇号的方式选择5家以上单数(含5家)资质等级低、综合实力强、社会信誉好的房地产价格评估机构,展开征税补偿基准价评估,通过长吻均值的方法确认为房屋征收补偿方案中被征税房屋货币化安置参考价。未对参予摇号的评估机构注册隶属于地展开限定。房屋征税部门将委托市房屋征收评估专家委员会对各评估机构开具的房屋征收补偿基准价评估结果展开检验并开具检验意见。

4.《方案》规定的被征收住宅翻新和其他附属物补偿标准低于市场价格,拒绝参照市场价格提高标准。

意见回复:根据《关于进一步做好国有土地上房屋征收与补偿工作的实行意见》(闽建〔2012〕13号)第六条规定:被征税人可以选择以评估方式确认被征收房屋价值,也可以在征收补偿方案确定的签约期限内自由选择按照征税补偿方案进行补偿;在签下期限内选择按照征税补偿方案展开补偿的,不再进行分户评估。如果被征收人不同意按《方案》所列的各类补偿单价展开补偿的,可委托依法指定的房地产价格评估机构对被征收房屋价值、翻新及附属物展开评估,评估结果作为货币补偿依据。

5.针对单层古(祖)屋、建筑年限70 年以上(解放前基建)的石头房,拒绝按1:2 进行补偿;单层房屋拒绝以二倍标准进行补偿,房屋不论否有合法用地和基建审核手续均按房屋总一层标准进行补偿。

意见恢复:被征税房屋的价值,由具备相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。根据《关于进一步作好国有土地上房屋征税与补偿工作的实行意见》(闽建〔2012〕13号)第六条规定:被征税人可以选择以评估方式确定被征税房屋价值,也可以在征税补偿方案确定的签下期限内自由选择按照征收补偿方案展开补偿;在签下期限内自由选择按照征收补偿方案展开补偿的,不再展开分户评估。根据《泉州市人民政府办公室关于印发在中心市区国有土地上对未经登记建筑调查确认处理意见和实施房屋征收补偿指导意见的通知》(泉政办〔2015〕112号)的规定,被征税人自由选择房屋产权调换的,依法实施等价移位,以被征税房屋评估价值和安置房评估价值,实行两者的价值移位,并按照“多还较少补”的原则结算差价。

6.拒绝以社区居民围墙内庭院置换安置小区的停车位。

意见恢复:围墙和庭院科房屋附属设施,按照《方案》的补偿标准继续执行。

7.福怡居K栋(11栋)基准价拒绝按东海滨城福怡居K栋(11栋)实际情况和市场价格新的展开评估。

意见回复:根据《关于进一步作好国有土地上房屋征税与补偿工作的实行意见》(闽建〔2012〕13号)第六条规定:被征税人可以自由选择以评估方式确定被征税房屋价值,也可以在征税补偿方案确定的签约期限内选择按照征收补偿方案进行补偿;在签下期限内自由选择按照征收补偿方案进行补偿的,不再展开分户评估。对《方案》所佩房屋基准价格有异议的,可由依法指定的房地产价格评估机构对被征税房屋价值进行评估,评估结果作为补偿依据(选择分户评估的不得再按本方案确定的基准价格展开补偿)。选择产权调换补偿方式的,新建安置房房屋价值以安置房评估基准价计算出来,不享用优惠的结算价,并计算出来、结清被征税房屋价值与用于产权对调房屋价值的差价。

8.福怡居K栋(11栋)被征税人要求被征税房屋以国有出让土地进行补偿。储藏室拒绝按1:1.5进行补偿或移位车位,或以店铺补偿标准展开补偿。

意见回复:福怡居K栋(11栋)委托评估公司进行基准价评估时,土地性质已设定为国有转让方式展开评估。储藏室的补偿可以由依法选取的评估公司进行评估,按评估价展开补偿。

9.福怡居K栋(11栋)拒绝保有师院附二小学位或提高补偿。

意见恢复:按照法律法规和教育部门相关规定继续执行。

10.福怡居店铺要求阳台建筑面积按投影面积,要求以1.8倍置换兴旺商圈内店铺或以2.47倍置换安置房,拒绝补偿2018年白鱼展开征收迁往对经营效益的损失。

意见回复:根据《关于进一步做好国有土地上房屋征税与补偿工作的实行意见》(闽建〔2012〕13号)第六条规定:被征收人可以选择以评估方式确定被征收房屋价值,也可以在征收补偿方案确认的签下期限内自由选择按照征税补偿方案展开补偿;在签下期限内自由选择按照征收补偿方案展开补偿的,不再展开分户评估。根据《泉州市人民政府办公室关于印发在中心市区国有土地上对未经登记建筑调查认定处理意见和实行房屋征收补偿指导意见的通知》(泉政办〔2015〕112号)的规定,被征税人选择房屋产权对调的,依法实施等价置换,以被征税房屋评估价值和安置房评估价值,实施两者的价值置换,并按照“多还少调补”的原则结算差价。被征税房屋面积办理产权登记的,以产权注册的面积不尽相同。

11.拒绝2020年7月27日(补偿方案征求意见的公示日)前基建房屋都不列为违建的范围,房屋补偿时限要截止到公示前。

意见恢复:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:对确认为合法建筑和未多达批准后期限的临时建筑的,应当给与补偿;对认定为违法建筑和多达批准期限的临时建筑的,未予补偿。未经登记的房屋的确认补偿标准按照《泉州市人民政府办公室关于印发在中心市区国有土地上对未经登记建筑调查确认处理意见和实行房屋征税补偿指导意见的通报》(泉政办〔2015〕112号)执行。

12.拒绝被征税房屋不论是否办理产权登记,不论是否持有合法用地审批手续,都按房屋实际建筑面积进行计算补偿。

意见回复:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:对确认为合法建筑和未超过批准后期限的临时建筑的,应该给与补偿;对确认为违法建筑和多达批准期限的临时建筑的,不予补偿。

13.拒绝后厝安置房朝向为南北朝向,容积率不多达2.5及绿地率不高于30%,在社区居委会、党员、居民代表及群众代表等组成的监督下开展建设,质量合乎国家验收标准。

意见回复:安置房的建设标准按照住宅设计规范建设。安置房规划将根据项目进度主动发布,安置房质量应经验缴合格方能投入使用。

14.安置房继续执行零公摊。拒绝对被征收人在物业管理费、车位回购事宜上享有基准价的50% 优惠政策。

意见回复:房屋建筑面积还包括套内面积和公摊面积,公摊面积同样计算出来在产权面积内。物业管理费、车位买入事宜按相关法律法规继续执行。

15.不拒绝接受周边存量安置房源,在用于年限及竣工验收问题存在忧虑。

意见回复:本片区改造安置新建后埔、后厝安置房,是否自由选择周边存量安置房源,根据被征收人意愿自律要求是否选取。

16.拒绝先提前确定安置地点、效果图、配套设施、安置房户型等,要提早对征迁群众进行审批。

意见恢复:将在征收范围内按照规划进行安置房建设,具体情况及时进行公示。在征收范围内安置房建设不应服从片区改造规划,将按项目进度主动公布。

17.拒绝货币补偿及房屋产权移位自由选择,未经注册的房屋产权置换不不受面积数量容许,不结算差价。

意见恢复:根据《泉州市人民政府办公室关于印发在中心市区国有土地上对未经注册建筑调查认定处理意见和实施房屋征税补偿指导意见的通报》(泉政办〔2015〕112号)的规定,被征收人自由选择房屋产权对调的,依法实施等价移位,以被征收房屋评估价值和安置房评估价值,实施两者的价值置换,并按照“多还少调补”的原则结算差价。未办理房屋所有权登记手续的,根据《土地管理法》《城乡规划法》等法律法规中“一户一宅”的有关规定,对被征税房屋可以选择产权调换的面积严苛界定,合理控制被征收人自由选择房屋产权对调的面积。原则上被征收房屋自由选择产权调换的部份以用地面积120�O(用于山坡地或杂地建设的房屋,其认定可以产权对调的用地面积最低为150�O),建筑层数三层以内(不含三层)为缩,超过部分实行货币补偿。

18.东海滨城福怡居K栋(11栋)在优惠价扩购20�O的基础上增加优惠价扩购面积。

意见回复:原则上每个产权户(即每个选房号)所选安置房屋面积应与其可产权调换的移往面积一致。但因安置房户型、结构等原因,安置房建筑面积多达其可产权调换的移往房屋面积的在20�O以内(含20�O),按优惠后的结算价格计算出来;多达20�O(含20�O)以上的部分,按选房时市场评估价格承销。

19.要求减少此次征税片区内新建安置房评估价格,安置房优惠结算价参考东海法石宝盖安置区等项目的优惠执行。

意见回复:本《方案》安置房价格是依法公开发表招选确定5家具备适当资质的评估机构进行基准价评估,通过截尾均值的方式确定,并经过泉州市房屋征税评估鉴定专家委员会鉴定认可。安置房的优惠结算价参照其他项目按框架三层的货币补偿单价优惠计算。

20.要求提高《方案》中住宅临时安置费标准和迁往酬劳标准。过渡期限超过72 个月,须要缴纳三倍的临时安置费,搬迁酬劳增加至10元/�O。

恢复意见:根据《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》第二十一条的规定,对被征税房屋实施期房产权调换的,过渡性期限不得多达3年。除不可抗力外,逾期移往的,房屋征税部门应当从逾期之月起对自行过渡性的被征税人缴纳双倍临时安置费。本片区房屋征税临时移往退休金标准按8元/�O、搬迁酬劳标准按5元/�O,与泉州市中心市区各片区现行实施的临时安置退休金和迁往酬劳标准一致,且《方案》还规定了临时过渡补助费的保底发放标准,基本符合被征收人租房的需求。

21. 要求配套公办幼儿园,关于泉州市华侨小学提出两点拒绝:一是产权置换;二是升级改名为华侨实验小学,扩大规模及使用功能。

意见回复:将在规划中完备片区教育配套设施,并按有关规定展开补偿。

22.政府统一解决老人的租房过渡问题。

意见回复:被征收人按时签下并凌空的,对符合条件的未满60周岁的男性、年满55周岁的女性给与一定生活补助。

23.保有新加坡1987 年文化勋章获得者丁马成先生故居,推展中新的两国之间的南音文化交流。

意见恢复:按照片区规划继续执行。

24.保留村民信仰朝拜的舍人宫和祭拜先人缅怀祖恩的功德堂。

意见回复:按照片区规划执行。

25.对于村里各房头祖祠的征地补偿方式,除了货币补偿外,还应按原来的占地面积, 统一规划让该祖祠共有权人就地自建,为日后全村各族人按传统习俗丧礼提供必要场所。

意见恢复:按照片区规划继续执行。

二、企业类被征收人的主要意见回复及白鱼对《方案》做出的修改意见

26.认为设备搬迁费用补助金标准不合理,拒绝根据实际费用确认,对2018年3月以后已发生的设备迁往费用不应进行补偿。

意见恢复:根据《关于进一步作好国有土地上房屋征收与补偿工作的实行意见》(闽建〔2012〕13号)第六条规定:被征税人可以自由选择以评估方式确定被征税房屋价值,也可以在征收补偿方案确认的签约期限内自由选择按照征收补偿方案进行补偿;在签约期限内选择按照征收补偿方案展开补偿的,不再进行分户评估。如对《方案》中关于设备搬迁费有异议的,可以请求依法选取的评估公司对机器、设备迁往费用展开评估,对于因搬迁失去用于功能的机器设备设施,由被征税人提出申请,经现场核实后,由具备适当资质的评估公司展开评估,根据评估结果展开补偿。迁往的设备以现场清点数量不尽相同。

27.拒绝提高土地、厂房及其他配套用房部分的补偿标准以及投产歇业退休金标准。

意见回复:土地补偿根据《泉州市中心市区2017年度土地定级和基准地价应用于方案》的基准地价作为土地补偿的参考价。厂房及其他配套用房的补偿标准是依法委托五家具有相应资质的评估机构展开基准价评估作为本方案补偿参考价。投产歇业损失补偿标准是根据福建省实施《国有土地上房屋征税与补偿条例》办法第二十三条及《泉州市国有土地上房屋征收与补偿规定》第二十七条规定制订的。根据《关于进一步做好国有土地上房屋征税与补偿工作的实施意见》(闽建〔2012〕13号)第六条规定:被征收人可以自由选择以评估方式确认被征税房屋价值,也可以在征税补偿方案确认的签下期限内选择按照征收补偿方案展开补偿;在签约期限内选择按照征税补偿方案进行补偿的,不再展开分户评估。如被征税人不接受本方案的补偿参考价,可以拒绝展开分户评估,并按评估价展开补偿。

28.拒绝征税企业除货币补偿外还不应提供房屋产权对调的补偿选择方式,对在签约期限内全部自由选择货币补偿方式的给予20%的货币补偿奖励。

意见回复:根据《福建省实施〈国有土地上房屋征税与补偿条例〉办法》第十八条规定:因城市规划调整确实无法对被征税企业经营性用房实行产权对调的,给与货币补偿。根据《泉州市人民政府办公室关于印发在中心市区国有土地上对未经登记建筑调查确认处理意见和实行房屋征收补偿指导意见的通报》(泉政办〔2015〕112号)规定,被征收房屋属非住宅房屋的,房屋征税部门可以给予每平方米不超过被征税非住宅房屋评估价值10%的货币补偿方式奖励。

29.拒绝给予企业足额补偿,包括固定资本重置资本、迁往停产损失、生产成本增加、迁往费用、新增保险费用、追加人力资源费用、员工交通补贴、员工移往和其他间接损失。

意见恢复:根据《泉州市国有土地上房屋征收与补偿规定(2019年修改)》第二十七条规定,因征税房屋导致停产歇业的,投产停业损失的补偿标准被征收人可选择以下标准之一展开补偿:

(一)根据生产经营者近3年的年平均净利润确定。生产经营期限不足3年的,以实际生产经营期限的年平均净利润确定。净利润根据税务部门开具的税后利润额证明材料确认;税务部门无法出具证明的,根据具备适当资质的会计师事务所开具的企业年度审计报告确定。

(二)根据被征税非住宅房屋所在区位,按被征收非住宅建筑面积每平方米的标准,分地段分档次给与停产停业损失补偿。明确分类标准由各县(市、区)人民政府根据各自房屋征收项目的实际自行确定。

30.拒绝尽快具体并告诉征迁时间计划表,保障平稳过渡。

意见回复:征迁时间以区政府发布的征收公告为准。

31.拒绝为满足生产经营需要未办理审核申请的企业用地比照有证土地标准展开补偿。

意见恢复:按照《泉州市人民政府办公室关于印发在中心市区国有土地上对未经注册建筑调查认定处理意见和实行房屋征收补偿指导意见的通知》(泉政办〔2015〕112号)的涉及规定执行。

9月25日,东海后埔片区改造项目土地与房屋征税工作指挥部揭牌。

来源看丰泽