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征收拆迁的新课题:“三旧”改造与“城市更新”

作者:匿名  来源:拆迁法律咨询网  日期:2021-03-07

中国的房地产领域有两个新词,我们要留意,一个是“三原有”改建,一个是“城市更新”。这两个新词带给了城乡建设与房地产开发活动中的变化。

一、新思路与注意事项重点

三原有改建是自然资源部与广东省合作挺进的工作,《广东省旧城镇原有厂房原有村庄改造管理办法》近日已实行。“三原有”改造作为广东深化改革的知名品牌,得到国家充分认可并在全国拷贝推展。城市更新是住建部在各地推动的工作,其中走得最远的是深圳市实施了地方法规《城市更新条例》并且将实施。

上面的两个规范性文件都是地方的法规和规章层面,其效力高于全国人大许可国务院实施了10年的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。虽然,我们无论是积极开展三旧改建还是城市更新工作,所依据的法律仍然是国务院的590号令,但我们要留意新的政策走向,依法又好又慢推进城乡建设和房地产开发项目。

实行“三旧”改造、城市更新的工作前一定要重点注意下列事项:

第一,房地产业在三旧改建与城市更新的工作的内容实质是依法、合理地提高容积率,从而取得利润。因此,出发点不仅仅必须从业主具体的微观的利益保护来考虑到,还要从社会发展所需要的循环经济的角度来思考,提高效益的同时尽可能减少矛盾。

第二,建设土地使用权的风险。《民法典》实施对建设用地使用权到期之后否缴费的问题,从原来“自动续期”被延伸为建设用地使用权到期后肯定要缴付,只是怎么缴纳授权由政府来要求。目前因为在立法中反对到期后缴费的声音很反感,政府方面还没有出台怎么缴费的规定,作为项目单位,一定要考虑新旧土地使用权的衔接。

第三,关于公共利益的界定。在国有土地上房屋与征税补偿条例中做到了列举式特兜底的规定。而在深圳市的“城市更新”实务中如果小区的达到95%以上的人签名同意,只剩的5%就将被征收。广东省的《办法》则是要求改造主体的单一化,这里就是一个100%的要求。根据宪法和立法法的法律保留原则,多数人与少数人的利益均衡是绕不过去的转弯。

第四,国家主管行政机关对此事有不同声音会影响到政策甚至法律的连贯性。

土地部门在推“三原有”改建,住建部门在搞城市更新,口径并不几乎统一。最近住建部长王蒙徽撰文认为:“随着我国经济发展由高速快速增长阶段进入高质量发展阶段,过去“大量建设、大量消耗、大量废气”和过度房地产简化的城市研发建设方式已经难以为继。实施城市更新行动,推动城市研发建设方式从粗放型外延式发展改向集约型内涵式发展,将建设重点由房地产主导的增量建设,逐步改向以提升城市品质居多的存量提质改建,增进资本、土地等要素根据市场规律和国家发展需求展开优化再配置,从源头上增进经济发展方式转变。”